Инвестиции в недвижимость Дубая: доходность и риски
Недвижимость Дубая привлекает инвесторов отсутствием налога на аренду и продажу для физлиц, долларовой привязкой дирхама и визой за покупку. Валовая доходность долгосрочной аренды обычно 5–8% годовых, после сервисных сборов, управления и простоя — меньше. Краткосрочная аренда может дать больше, но требует лицензии holiday home и управления. Рынок цикличен: после роста бывают периоды стагнации и падения цен. Эта страница — общая информация, а не инвестиционная рекомендация.
Из чего складывается доход
| Статья | Как считать |
|---|---|
| Арендная плата | по последним сделкам в доме в данных DLD |
| Простой | закладывайте 1 месяц в год |
| Сервисные сборы | 10–30 AED за квадратный фут в год |
| Управление | 5–10% аренды у управляющей компании |
| Ремонт и обслуживание | 1–2% стоимости в год |
| Ипотека | проценты, если покупка в кредит |
Пример: квартира за 1 200 000 AED сдаётся за 85 000 AED в год. Валовая доходность — около 7%. После сервисных сборов 15 000 AED, управления и месяца простоя чистая доходность — около 4,5–5%.
Долгосрочная или краткосрочная аренда
| Долгосрочная | Краткосрочная (holiday home) | |
|---|---|---|
| Договор | на год, Ejari | посуточно, через платформы |
| Доход | стабильный | выше, но зависит от сезона |
| Расходы | ниже | мебель, уборка, управление, комиссии платформ |
| Лицензия | не нужна | разрешение Департамента экономики и туризма |
| Нагрузка | минимальная | управляющая компания или своё время |
Подробнее — об аренде в Дубае.
Готовое жильё или строящееся
- Готовое — доход с первого месяца, понятная цена по сделкам, можно сразу оформить визу.
- Строящееся — рассрочка и ниже цена входа, но доход появится только после сдачи, есть риск задержки. Подробнее — о рассрочке от застройщика.
Считайте доходность по реальным сделкам аренды в этом доме, а не по прогнозу продавца. Данные о сделках есть в открытом доступе в приложении Dubai REST и на порталах. Разница между обещанными 9% и реальными 5% — частая история.
Риски
- Цикличность — цены и аренда могут падать несколько лет подряд.
- Предложение — в некоторых районах много новых домов, это давит на аренду.
- Ликвидность — продажа занимает от месяца до нескольких месяцев.
- Задержка стройки — для строящегося жилья.
- Курс — дирхам привязан к доллару: если ваши расходы в другой валюте, доходность меняется вместе с курсом.
Налоги
В ОАЭ нет налога на доход физлица от аренды и на прирост при продаже. Налоговые резиденты России декларируют доход в России. Подробнее — о налогах на недвижимость.
Виза за недвижимость
- Золотая виза — за недвижимость от 2 млн AED, на 10 лет.
- Резидентская виза инвестора — за недвижимость меньшей стоимости по правилам ICP.
Подробнее — о золотой визе.
Источники и проверка
Материал подготовили специалисты бюро по собственной практике оформления. Суммы, сроки и правила сверены с официальными источниками в октябре 2026:
Вопросы об инвестициях в недвижимость Дубая
Какая доходность от аренды в Дубае?
Валовая — обычно 5–8% годовых, чистая после расходов — меньше.
Платят ли налог с дохода от аренды в Дубае?
Физлица в ОАЭ — нет. Налоговые резиденты России декларируют доход в России.
Что выгоднее: долгосрочная или краткосрочная аренда?
Краткосрочная может дать больше, но требует лицензии, мебели и управления. Долгосрочная стабильнее.
Можно ли получить визу за покупку недвижимости?
Да, золотую визу — за недвижимость от 2 млн AED.
Какие риски у недвижимости в Дубае?
Цикличность цен, избыток предложения в отдельных районах, ликвидность и задержки стройки.
Если покупаете недвижимость ради визы, напишите — подскажем по документам и срокам оформления.