Купить квартиру в Дубае: что нужно знать
Иностранцы, в том числе россияне, могут покупать квартиры в Дубае в собственность (freehold) — в специально отведённых районах, их большинство среди популярных. Покупают готовое жильё или строящееся с рассрочкой от застройщика. К цене добавляется сбор Земельного департамента Дубая (DLD) и расходы на сделку. Недвижимость от определённой стоимости даёт право на резидентскую визу, а от более высокой — на золотую визу.
Где иностранцу можно купить квартиру
В Дубае иностранцы покупают жильё в собственность в зонах freehold. К ним относятся почти все районы, которые знают туристы и переезжающие: Dubai Marina, Downtown, Business Bay, JLT, JVC, Palm Jumeirah, Dubai Hills и другие. В остальных районах иностранцу доступна только долгосрочная аренда.
Сколько стоит квартира в Дубае
| Тип | Доступные районы (JVC, Arjan) | Средние (JLT, Business Bay) | Премиум (Marina, Downtown) |
|---|---|---|---|
| Студия | от 350 000 AED | от 550 000 AED | от 900 000 AED |
| 1 спальня | от 550 000 AED | от 900 000 AED | от 1 600 000 AED |
| 2 спальни | от 850 000 AED | от 1 500 000 AED | от 2 800 000 AED |
Цены сильно зависят от вида, этажа, застройщика и того, готов ли дом. Данные проверены в октябре 2026 года.
Готовая квартира или стройка
| Готовое жильё | Строящееся (off-plan) | |
|---|---|---|
| Оплата | Полная сумма при сделке или ипотека | Рассрочка от застройщика на время стройки и иногда после |
| Когда въехать | Сразу | После сдачи дома |
| Риск | Ниже | Задержка сроков, изменения проекта |
| Виза за недвижимость | Сразу после регистрации | Зависит от условий и доли оплаты |
Рассрочка от застройщика — частая причина выбрать стройку: первый взнос небольшой, остальное платится по графику. Но смотрите на застройщика, его прошлые проекты и на то, где хранятся деньги покупателей: в Дубае платежи по стройке идут на эскроу-счёт.
Как выглядят планы рассрочки
| План | Как платят | Кому подходит |
|---|---|---|
| 10/50/40 | 10% при бронировании, 50% во время стройки, 40% при сдаче | тем, кто к сдаче продаст другое жильё или возьмёт ипотеку |
| 60/40 | 60% во время стройки, 40% при сдаче | классический вариант крупных застройщиков |
| 40/60 с рассрочкой после сдачи | 40% до сдачи, 60% частями 2–5 лет после | тем, кто хочет платить из дохода от аренды |
К первому взносу почти всегда добавляется 4% сбора DLD — его платят сразу при регистрации договора в Oqood, а не при сдаче дома.
Как проверить застройщика и объект
- Проект зарегистрирован в DLD, у него есть эскроу-счёт — это видно в приложении Dubai REST.
- У объявления есть разрешение Trakheesi, а у агента — карта брокера RERA.
- Прошлые проекты застройщика сданы вовремя или с небольшой задержкой — посмотрите, как они выглядят сейчас.
- Процент готовности стройки публикуется в Dubai REST.
- Продать до сдачи многие застройщики разрешают только после выплаты 30–40% цены. Если планируете перепродажу, уточните это до бронирования.
Как купить квартиру в Дубае россиянину
- 1Выбор объектаи проверка застройщика или продавца.
- 2Договор и резервированиенебольшой задаток.
- 3ОплатаДеньги поступают с банковского счёта; банк и застройщик проверяют их происхождение. Для россиян эта проверка обычно строже.
- 4Регистрация в Земельном департаменте Дубая (DLD)и получение документа о собственности (title deed) — для готового жилья. Для стройки сначала регистрируют договор в системе Oqood.
Ограничений для граждан России на покупку нет. Главная сложность — перевести деньги и подтвердить их происхождение. Подробнее — о счёте в банке ОАЭ.
Расходы на покупку
- сбор DLD — 4% от стоимости объекта, по договорённости его часто целиком платит покупатель;
- сбор регистрационного центра — 4 000 AED плюс НДС для сделок от 500 000 AED (2 000 AED — дешевле), и 580 AED за документ о собственности;
- комиссия агента при покупке на вторичном рынке;
- сервисные сборы управляющей компании дома — ежегодно.
Ежегодного налога на недвижимость в ОАЭ нет. Подробнее — в материале о налогах в ОАЭ.
Пример: готовая квартира за 1 200 000 AED
| Расход | Сумма |
|---|---|
| Цена квартиры | 1 200 000 AED |
| Сбор DLD, 4% | 48 000 AED |
| Документ о собственности (title deed) | 580 AED |
| Сбор регистрационного центра (trustee) + НДС | 4 200 AED |
| Комиссия агента, обычно 2% + НДС | 25 200 AED |
| Справка NOC от застройщика | 500–5 000 AED, зависит от застройщика |
| Итого расходы сверх цены | около 78 500–83 000 AED, 6,5–6,9% |
Если покупаете в ипотеку, добавьте регистрацию залога — 0,25% от суммы кредита плюс 290 AED — и комиссию банка до 1%. Подробнее — об ипотеке в ОАЭ.
Сколько стоит владение
- Сервисные сборы — оплата управляющей компании дома за уборку, охрану, бассейн и ремонт общих зон. Обычно 12–30 AED за квадратный фут в год: для квартиры 750 футов (около 70 м²) — 9 000–22 500 AED в год.
- Коммунальные услуги DEWA и охлаждение — если живёте сами.
- Страховка квартиры — по желанию, несколько сотен дирхамов в год.
Доходность от аренды
Многие покупают квартиру в Дубае, чтобы сдавать. Валовая доходность зависит от района: в доступных районах она выше, в премиальных — ниже.
| Район | Валовая доходность, ориентир |
|---|---|
| JVC, Arjan, International City | 7–9% |
| JLT, Business Bay | 6–7% |
| Dubai Marina, Downtown | 5–6% |
| Palm Jumeirah | 4–5% |
Из валовой доходности вычитают сервисные сборы, простой между жильцами, комиссию управляющей компании (обычно 5–8% от аренды) и ремонт. Чистая доходность обычно на 1,5–2,5 процентного пункта ниже. Посуточная сдача может дать больше, но требует разрешения DTCM на краткосрочную аренду и постоянного управления.
Наследство: что будет с квартирой
Если у владельца-немусульманина нет зарегистрированного в ОАЭ завещания, суд может распределить имущество по местным правилам, а счета и сделки заморозят до решения. Поэтому вместе с покупкой стоит оформить завещание. Подробнее — о завещании в ОАЭ.
Виза за покупку квартиры
С апреля 2026 года в Дубае для двухлетней визы инвестора в недвижимость нет минимальной стоимости объекта, если вы единственный владелец; при совместной собственности доля каждого — от 400 000 AED. Объект от 2 млн AED даёт золотую визу на 10 лет — в том числе в ипотеку и на стройке у одобренного застройщика.
Если покупаете ради визы, сначала проверьте, пройдёт ли объект по условиям, и только потом подписывайте договор. Цена в договоре, доля ипотеки и статус застройщика — всё это влияет на решение.
Источники и проверка
Материал подготовили специалисты бюро по собственной практике оформления. Суммы, сроки и правила сверены с официальными источниками в октябре 2026:
Вопросы о покупке квартиры в Дубае
Может ли россиянин купить квартиру в Дубае?
Да. Ограничений для граждан России нет; покупка возможна в зонах freehold. Сложнее всего — перевод денег и проверка их происхождения.
Сколько стоит квартира в Дубае?
Зависит от района, размера и готовности дома: студия в доступном районе в разы дешевле, чем в Марине или Даунтауне.
Можно ли купить квартиру в Дубае в рассрочку?
Да, застройщики строящихся домов дают рассрочку на время стройки, а иногда и после сдачи.
Даёт ли покупка квартиры визу в ОАЭ?
Да. В Дубае двухлетнюю визу инвестора дают без минимальной стоимости объекта для единственного владельца, а объект от 2 млн AED даёт золотую визу на 10 лет.
Сколько стоит оформить покупку квартиры в Дубае?
Обычно 6–7% сверх цены: 4% сбор DLD, регистрационный центр, документ о собственности и комиссия агента. При ипотеке добавляются регистрация залога и комиссия банка.
Какая доходность от сдачи квартиры в Дубае?
Валовая — от 4–5% в премиальных районах до 7–9% в доступных. Чистая — на 1,5–2,5 пункта ниже.
Как проверить застройщика в Дубае?
Через приложение Dubai REST: регистрация проекта в DLD, эскроу-счёт и процент готовности стройки.
Есть ли налог на недвижимость в Дубае?
Ежегодного налога нет. При покупке платится сбор Земельного департамента, а при владении — сервисные сборы и муниципальный сбор при сдаче в аренду.
Если покупаете квартиру и хотите оформить визу, напишите — проверим, проходит ли объект по условиям, до того как вы подпишете договор.